Opdracht fan apparteminten yn it nije gebou - wat is it? Foar- en neidielen fan akwisysje fan nije wenningen ûnder it kontrakt fan opdracht

Ien fan de meast populêre metoaden fan it ynvestearjen yn de ûnreplik guod merk - de opdracht fan de apparteminten yn nije gebouwen. Wat is it - begrypt net elkenien, en faak in begjinner wol net nei mess mei. Neffens statistiken, hast in fyfde fan alle huzen yn oanbou is ferkocht ûnder dizze regeling. Wat binne de wichtichste foar- en neidielen fan dy transaksjes? Wat de keaper is yn gefaar?

Opdracht fan de appartementen yn nije gebouwen: wat is it?

Opdracht - in kontrakt foar de oerdracht fan eigendomsrjochten nei in tredde partij. De transaksje is mooglik oant de datum fan de steatskommisje, dêr't dokuminten fan titel oan it terrein yn in gebou noch net bestiet. In ynvestearder dy't kocht in hûs yn in nij gebou op in boubedriuw Transfers syn rjochten oan eigendom oare natuerlike persoanen foar in fergoeding. Typysk, de ynvestearder krijt de transaksje fan 10 oant 90% werom op ynvestearre jild yn nije gebouwen. Nije dielnimmer of dielde konstruksje ek oerdroegen de rjochten en plichten foar de ûntwikkelder.

De opdracht fan eigendomsrjochten foar in appartemint yn it nije gebou kin wurde útfierd yn twa manieren:

• Neffens de oerienkomst kontrôle (ferkeaper repays skulden oan de projektûntwikkelder en de keaper fan fûnsen, de transaksje kin wurde útfierd ferskate kearen mei ien aspekt fan ûnreplik guod);
• Under in foarriedich kontrakt (net ûnder foarbehâld fan steat registraasje, leit it rjocht fan de ferkeaper en de keaper te fieren de transaksje yn de takomst).

Disbursement fynt plak troch ûnderlinge oerienstimming.

Hoe te ferkeapjen in appartemint yn it gebou oan opdracht: sinne-ûndergong

Contract opdracht giet troch fjouwer stadia fan ferwurking:

1. Checking de Developer dokumintaasje:

• it bedriuw fan charter;
• Memorandum fan Feriening;
• akte fan steat registraasje en registrearre yn de Federale Tax Service;
• stiet foar de bou;
• projekt declaration;
• dokuminten befêstiget finansiering.

2. De ferkeaper ynformearret oer it foarnimmen om te ferkeapjen de wenning oan de projektûntwikkelder, en dan moatte krije de tastimming fan him yn skriuwen, en ek dokuminten befêstiging ynhâldt fan it ûntbrekken fan finansjele ferplichtings oan de firma. Ek easkje in notarized tastimming fan 'e oare helte te ferkeapjen eigendom, resolúsje fan in kredyt ynstelling (as wenningbou kocht op' e hypoteek), in úttreksel fan it register nei in wenromte. Keaper moat krijen notarized tastimming fan 'e oare helte en nimme nei de bank en de hypoteek kontrakt foar it beskikber stellen fan wentebou lieningen (mei in hypoteek).

3. ûnderhâlde in cession oerienkomst sels. Meitsje it mooglik om de ûntwikkeler yn ûnreplik guod kantoar of in advokaat.

4. Der is in oerdracht fan steat registraasje fan it kontrakt yn 'e divyzje Rosreestra.

It is mooglik opdracht fan hypoteek

De hjoeddeiske Russyske wetjouwing waard fêstlein dat de opdracht fan de hypoteek en apparteminten yn in nij gebou mooglik. Dêrta, de verkoper moatte krijen de skriftlike tastimming fan it kredyt ynstelling, sa't it oerstappen syn finansjele ferplichtings oan de keaper yn fol. Sa, de keaper stimt te foldwaan oan alle betingsten fan de liening oerienkomst. Op dit toaniel, moatte jo foarsichtich ûndersykjen it kontrakt fan hypoteek útlienen, lykas de bank hat it rjocht om feroarings op jo eigen.

belestings

Neffens de Belestingtsjinst Code, neidat de opdracht hat barde yn in appartemint gebou, in belesting fan 13% moat betelle wurde troch de ferkeaper. It ôflûken wurdt makke út it bedrach fan de winst - it ferskil tusken de opbringsten en de oarspronklike kosten fan húsfesting. Dêrta, de verkoper tsjinnet by it Departemint fan Tax Ynspeksje Ferklearring yn de foarm 3NDFL.

Bygelyks, as it appartemint wurdt kocht foar 1000000, en ferkocht ûnder de oerienkomst foar de oerdracht fan 2000000, it bedrach fan de belesting ôflûken sil oprinne nei 130.000.

As de keaper wol krije in belesting ôftrek foar de oankeap fan ûnreplik guod, hy moat freegje de ferkeaper in kwitânsje foar de betelling fan de belestingen.

goodies

Sawol de ferkeaper en de keaper foardiel neidat de opdracht wurdt makke yn it appartemint gebou. Wat binne dy foardielen?

De ferkeaper makket winst út de ferkeap. Boppedat, syn grutte kin signifikant mear as it bedrach oarspronklik ynvestearre.

Foardielen foar de klant:

• Lege kosten yn ferliking mei in klear húsfesting.
• De mooglikheid fan yndividueel planning.
• Kocht wetlik skjin appartemint.

Cons

Nettsjinsteande it feit dat de oerdracht fan de rjochten oan it appartemint yn in nij gebou - ien fan de meast populêre deals yn de ûnreplik guod merk, is it noch altyd gefaarlik. Under de wichtichste risiko fan release:

• It fallisemint fan it boubedriuw.
• Net trochgean fan 'e opdracht oerienkomst.
• Dual ferkeap.
• Ferkeaper net hichte bringe fan de ûntwikkelder fan de opdracht.

We no beskôgje dizze punten yn mear detail.

boubedriuw fallyt

Yn de perioade, rekkene fanôf it momint fan steat registraasje fan it BÛ oan 'e ûndertekening fan' e hanneling fan oerdracht fan it hûs yn wurking, rinte holders meie oerdrage harren rjochten op it eigendom. De wichtichste reden foar de opdracht is in foarm fan geweld tsjin ûntwikkeler fan kwaliteit noarmen en de werhelle útstel fan 'e bou. Typysk, dizze omstannichheden binne fanwege it fallisemint fan de ûntwikkelder fan de plande.

Nei de inisjele ynteresse holders sille jaan it rjocht om húsfesting yn it nije gebou, de ferantwurdlikheid foar de nije lid fan Pos sil foar rekken allinnich developer. As de projektûntwikkelder schendt de Pos en net útfiere syn ferplichtings, beëiniging fan it kontrakt fan de opdracht is net mooglik. Nije belangstelling holders komme prosedearjen al direkt mei de projektûntwikkeler.

Initial dielnimmers yn 'e bou kin wêze ferantwurdlik foar de bouhear fan it kontrakt, mar doe't er nimt op bail. Behannelet de garânsje binne tige seldsum.

Net trochgean fan 'e opdracht oerienkomst

Opdracht foar it keapjen fan in appartemint yn in nij gebou moat net tsjinsprekke de noarmen fan de besteande wetjouwing en it kontrakt op dielname oan de mienskiplike bou. Opdracht oerienkomst meie wurde werkend as null en leechte yn de neikommende situaasjes:

• Initial rinte holders mislearre om te foldwaan oan finansjele ferplichtings oan de projektûntwikkelder en de bank.
• Gjin skriftlike tastimming waard krije by it boubedriuw.
• Wy krigen Written machtiging fan de bank as wentebou kocht mei de help fan kredyt.

Yn it bywêzen fan op syn minst ien fan de boppesteande items fan it kontrakt fan de opdracht is ûnjildich. Neffens artikel 390 fan it Boargerlik Wetboek, de ferantwurdlikheid foar it sluten fan in ûnjildige kontrakt falt alhiel op de oarspronklike participant ddu. Hy is ferplichte om te beteljen it jild oan him, en te beteljen rinte en fergoedet bedrogen ûnreplik guod ynvestearders ferliezen.

dual ferkeap

Yn 2011 waard in resolúsje waard trochjûn neffens dêr't alle Pos binne ûnderwurpen oan ferplichte steat registraasje. Spitigernôch, de Russyske wetjouwing op it mêd fan ynspraak- konstruksje is fier fan perfekt. Yn it bysûnder, is der in risiko fan dûbele ferkeap oan de opdracht fan de apparteminten yn gebouwen yn oanbou.

Yn de praktyk, faak binne der gefallen dêr't gewetenloze ferkeapers ynfierd yn in oerienkomst mei de opdracht fan meardere klanten tagelyk. Dat bart omdat binne foarriedige kontrakten fan ferkeap, de registraasje dêrfan Rosreestra is gjin betingst. Ownership juridysk werkend foar it Assignee dy't earst tekene in kontrakt mei de ferkeaper. Oermeitsje jild oan de ferkeaper wêze moat allinne nei de steat registraasje fan it BÛ.

De ferkeaper net hichte bringe fan de ûntwikkelders

De ferkeaper moat obtain skriftlike tastimming fan de ûntwikkelders te ferkeapjen it appartemint. Oars, de nije belangstelling holders sille lije ferliezen yn ferbân mei dizze risiko, wêrûnder it ûnfermogen om te herstellen fan de bouwer ferliezen oant it net trochgean fan Pos.

Bygelyks, as de nije belangstelling houders yn 'e hôven wolle herstellen mei de oanlis fan in strafskop foar de fertraging yn setten yn wurking, dan sil wurde wegere.

Contesting it kontrakt yn rjochtbank

By beslút fan it Hôf fan fysike en rjochtspersoanen meie wurde achte insolvent of fallyt. Yn dit gefal, al transaksjes dy't ferbân hâlde mei de útjefte fan oankeap en taalwinning fan ûnreplik guod wurde werkend leechte yn twa gefallen:

• Doe't it kontrakt fan de ferkeap oantsjutte opsetsin ynbannige priis.
• De transaksje waard berikt yn minder as 12 moannen foar it begjin fan it proses op fallisemint.

Yn rjochterlike praktyk, der binne gefallen doe't itselde terrein wurdt ferkocht ûnder kontrakt opdracht ferskate kearen. Ferfolgens, de bou fan in nije dielnimmer betellet foar it kocht eigendom. Initial rinte holders lansearret it proses fan it fallisemint, en de transaksje wurdt ynlutsen. Sa, de nije equity holders is net allinnich sûnder de begeerde húsfesting, mar sûnder it jild bestege oan it appartemint.

Single sintrum assignment

Yn Sint Petersburch en Leningrad regio is der in spesjalisearre buro - de Feriene Center opdracht. Apparteminten yn it gebou oantrekliker te potinsjele keapers, ynstee fan twadde wenten. Dêrneist hat de opdracht - in earder yngewikkeld en tiidslinend proses dat fereasket sekuere kennis fan wetjouwing.

It Sintrum fan spesjalisten hawwe in soad ûnderfining yn transaksjes fan cession kontrakten. It buro hat ek in eigen databank fan bewezen eigenskippen dy't hast garandearret de wetlike suverens fan transaksjes.

Ien fan 'e meast riskant, mar de meast tagonklike foarm fan taalwinning fan ûnreplik guod - opdracht fan de apparteminten yn nije gebouwen. Hokker soarte fan deal? Under in opdracht ferwiist nei de oerdracht fan de registraasje fan de eigendomsrjochten fan de dielnimmer dielde bou oan in tredde partij. Dit soarte fan transaksje hat twifele foardielen, mar in protte skaadkanten. Om foar te kommen problemen mei de ûnreplik guod yn 'e takomst, moatte tafertrouwe transaksje stipe fan kwalifisearre juristen opsteld. Yn Ruslân is der mar ien spesjalisearre ynstânsje dy't ferantwurdlik is foar sokke saken - Feriene Center Opdrachten.