Ferlykjend oanpak. Metoaden foar it fêststellen fan de wearde fan ûnreplik guod

Yn de wrâld praktyk op it mêd fan ûnreplik guod skerper sjoen wurk brûkt trije benaderingen:

• ferlykjend of merk;
• djoer;
• rendabel.

De kar fan de metoade is ôfhinklik fan it foarwerp fan evaluaasje en it echte situaasje, dat hat ûntwikkele om in bepaalde soarte fan ûnreplik guod. Lykwols, de meast betroubere metoade wurdt noch altyd sjoen as in ferlykjend oanpak by it fêststellen fan de beoardiele wearde.

Basisprinsipes fan ferlykjend evaluaasje

Ferlykjend oanpak - in set fan de techniken te bepalen de merkwearde fan de ûnreplike saak. Skatte eigendom fergelike mei ferlykbere foarwerpen.

De basis fan hifkjen basearre op de neikommende útgongspunten:

• Fraach en oanbod. Dy twa yndikatoaren binne inseparably ferbûn, in beheind tal útstellen heft in spesifike fraach, en oarsom, hoe mear biedt, de minder fraach.
• Substitúsje. Noch de keaper net betelje in hegere priis as it pân mei ferlykbere eigenskippen wurdich minder.

It begryp merkwearde is hast identyk oan it begryp lykwicht priis. It lykwicht priis - is in set fan kwantitative skaaimerken en prizen faktoaren dy't bepale de fraach en oanbod foar it projekt, dat wurdt ferlike.

De wichtichste kritearia foar seleksje fan comparables te bepalen de wearde fan ûnreplik guod

Eleminten dy't rekken holden yn 'e ferlykjende analyse, in grut oantal, en harren kombinaasje is hast gelyk oant yn it ûneinige. Dêrom, as it analysearjen beheind ta in bepaald oantal faktoaren dy't in direkte ynfloed op de prizen.

fergelykjen eleminten. as in rjocht

Elke encumbrance of hearrigens hâlden liede ta in ferleging fan de kosten fan 'e rûsd foarwerp. Dat is, eltse beheining fan it rjocht fan eigendom - is te beheinen prizen. As de foarwerp wurdt rûsd yn ferliking mei ferlykbere foarwerpen hat net de neidielen, de priis, krekt oarsom, fergruttet.

Foar beskikberens fan lân easements - is net de ienige stap-down faktor. By de beoardieling fan wearde is tige wichtich, oerstappen eigendom fan it lân of it rjocht om te lease, permaninte gebrûk. De lêste twa regels jilde te ferleegjen faktoaren. It is hiel wichtich, oft it lân hat beskate beheinings om fierder te gean mei it.

Terms of ferkeap

Dy betingsten wurde yn acht nommen wurde, as it evaluearre foarwerp echt hat it karakteristike skaaimerken fan 'e ferkeap.

Om ferleegjen faktoaren binne û.o. fallisemint, dat is, de ferkeaper yn in haast te meitsje in oankeap en ferkeap transaksje, sûnt it exposure tiid fan it objekt ûnreplik guod merk wurdt grif fermindere yn ferliking mei ferlykbere foarwerpen.

De beoardieling fan de wichtige ynfloed en besibbe kommunikaasje, partnerskippen, mar te evaluearje dizze risiko is dreech.

As de keaper en de ferkeaper wurde besibbe Lease ferhâldingen, en de planning sil konkludearje de ferkeap kontrakt tusken harren, om te besparjen op belesting betellingsferkear, fansels, it rûsde kosten sil wêze lege. Motivaasje yn dit gefal, men - as de partijen oan de transaksje binne ferbûn troch de oare net-merk relaasjes, dêrom, de verkoper eins lient oan 'e keaper. Sa'n situaasje, as de transaksje sil wêze op 'e betingsten fan de opsje.

It fergrutsjen fan de beoardiele wearde fan residentieel vastgoed kin bringe it foarútsjoch fan ûntfangst steat subsydzjes foar ynfrastruktuer ûntwikkeling. De grutte fan 'e ûnderstelde foarkarstimmen útlienen wurdt bepaald út it ferskil tusken subsidiearre en merk útlienen.

merk betingsten

Om it minpunt kant kin brûkt wurde as der in signifikante ferskil tusken de merk priis foar ferlykbere eigenskippen en saakkundige.

It feroarjen fan de funksjonaliteit kin ek rekken hâlden wurde doe't it beoardieljen, as de ynfloed op de fraach en oanbod.

Site Location lângoed

Physical faktoaren (foar it lân)

Ferlykjend oanpak yn de evaluaasje fan lân dêrby om byinoar skaaimerken fan it objekt eigendom:

• size;
• foarm oanbelanget;
• geology;
• topografy;
• nivo fan preparedness, dat is, oft ûntromme lân plantesoarten foar, oft it irregularities wurde eliminearre;
• kwaliteit yndikatoaren fan boaiem.

De meast fait de oanwêzichheid of ûntbrekken fan heuvels of hellingen, rock formaasjes of sleatten. Gâns, guon boekwearden kapasiteit fan 'e ierde, syn krêft, de oanwêzigens fan it grûnwetter. It is hiel wichtich, as der ynformaasje oer de mooglike foarkommen fan mineralen. As de ynformaasje wurdt befêstige, it lân wurdt nedich te hawwen in lêst yn 'e takomst.

Algemiene skaaimerken fan it objekt te evaluearre wurde

Market ferliking oanpak - de stúdzje fan de eigenskippen dy't fergrutsje de kosten fan de foarsjennings. Dy binne ûnder oare:

• de grutte fan in gebou of bedriuwsgebou;
• Hege opkomst gebouwen;
• en de oanwêzigens gebiet fan ancillary foarsjennings;
• plafond hichte.

Wichtich is it materiaal dêr't boud it gebou, moderner en mear betrouber is, wat heger de wearde fan de ûnreplike saak. Last but not least kosten en de totale uterlik fan it gebou, de oanwêzigens fan ûnderhâld en maklik yngong. As de ynbring fan it hiem, dan sil in stap-down faktor.

Tekoart oan ûnderhâld - it is in gelegenheid ta wiziging fan de beoardieling rapport. Dit berekkening is makke op 'e wearde fan' e kosten fan reparaasjes of restauraasje wurk, rekken hâldend mei de foardielen ôflaat fan ynvestearrings wurksum yn 'e bou of de reparaasje.

ekonomyske krêften

Ferlykjend oanpak yn ûnreplik guod - it is rekken holden mei mooglike besparring yn enerzjy middels yn wurking. De konstante ferheging fan de kosten fan dataprogramma 's makket minsken hieltyd tinke oer enerzjybesparring en gebrûk fan alternative enerzjyboarnen.

Yn it bysûnder, dat faktor is wichtich, as it foarwerp is opdien foar fierdere hierkontrakt. De grutter de ferhâlding fan ynkomsten foar útjeften, dy't brûkt wurde sil foar de eksploitaasje fan it gebou of keamer, it lytser de grutte fan it weromkommen fan 'e haadstêd in netto ynkomsten fan de ferhier fan it ûnreplik guod.

Dizze kategory jildt foar it mjitten fan de oanwêzigens of ûntbrekken fan meters, oft foar minimalisearje waarmte ferlies eveneminten wurde holden.

oare yndikatoaren

Evaluaasje dêrby om ôfwaging fan de oanwêzichheid of ûntbrekken fan eleminten fan tsjinst. De ienfâldichste foarbyld - oft der in lift yn 'e hûs of net. De oanwêzigens fan in folslein of foar in part ûntbrekken fan kommunikaasje, de mear ferbûn mei de pleatslike systeem. As tefolle tekoarten, in goed wurd is útfierd nei ûnderen. Ynskatting fan it ûnreplik guod wurdt holden noch foar in ferskaat oan yndikatoaren.

De stadia fan delsetting

Alle berekkenings binne basearre op in ferlykjend oanpak fan iepen boarne ynformaasje oer de útfierd koartlyn mei in lyksoartige Real Estate transaksjes.

evaluaasje stappen:

1. In stúdzje fan ferlykbere útstellen yn de spesifike ûnreplik guod segment, oanwizen comparables dy't waarden ferkocht koartlyn.
2. De sammele ynformaasje wurdt analysearre yndividueel as eltse sin wurdt ferlike mei it skatte echte lângoed eigendom.
3. Isolemint Pricing skaaimerken, amendeminten oan de evaluaasje rapport.

Fersoening fan adjusted prizen en ynskatting fan it úteinlike wearde fan 'e ferlykjend oanpak.

Foardielen ferlykjend oanpak

Earst fan alle, de metoade makket it mooglik om te reflektearje de miening allinnich fan typyske keapers en ferkeapers.

Valuation is werom te finen yn de hjoeddeiske prizen, rekken hâldend mei feroarings yn de finansjele omstannichheden, en sels de ynflaasje. Evaluaasje wurdt altyd statysk grûn.

Oan beoardielingsynstruminten foar it spesifike eigenskip, is it net nedich om te learen al fan it ûnreplik guod merk, mar allinnich ferlykbere foarwerpen. De technyk is hiel ienfâldich, mei betroubere resultaten.

... en neidielen

• It is hiel dreech om fêst te stellen it echte priis.
• Folsleine ôfhinklikheid fan 'e aktiviteit en stabiliteit fan' e echte lângoed merk.
• De kompleksiteit fan gegevens harmonisaasjemaatregels, dêr't ferlykbere foarwerpen ferskille flink wat de ferkeap.

in konklúzje

De essinsje fan it ferlykjend oanpak yn 'e evaluaasje fan it ûnreplik guod begripe sawol de keaper en de ferkeaper. De technyk lit de partijen te ferkennen it echte lângoed merk en soargje derfoar dat se net ferlern. De beoardieling kin basearre op al klear transaksjes of biedt oare ferkeapers. Yn alle gefallen, it ferlykjend metoade - een systematization en ferliking fan de gegevens fan ferlykbere eigenskippen. It wichtichste ding dat de seleksje fan sa'n objekt foar ferliking naam rekken mei de bysûndere of ûngewoane faktoaren, lykas de driging fan ûnderpân seizure, wizigingen yn wet- en regeljouwing op lokaal nivo, of mislearjen om te foldwaan oan de liening oerienkomst, de oanwêzigens fan eleminten fan twang.